-ѕоиск по дневнику

ѕоиск сообщений в Topbot

 -ѕодписка по e-mail

 

 -—татистика

—татистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
—оздан: 22.04.2008
«аписей: 47593
 омментариев: 7676
Ќаписано: 177643


"ѕлан 50%" ‘рица ћоргена ? –ассмотрим эту легенду! ¬ариант "ѕремудрый пескарь"

ѕ€тница, 13 ƒекабр€ 2019 г. 09:00 + в цитатник
WhiteBox


fm_myth


»звестный блогер ќлег ћакаренко AKA ‘риц ћорген посто€нно в своих постах рассказывает о преимуществах капитализма.
ѕравда те примеры и модели, которые он использует, не подход€т дл€ среднего человека. ѕоэтому в данном посте мы посмотрим что же дает капитализм в –оссии именно дл€ среднего человека на примере —анкт-ѕетербурга - родного города ќлега.

¬водные данные
 ак говорит ќлег, "социальный лифт при капитализме работает просто - кладешь монетку в прорезь монетоприемника и едешь вверх"
ћы будем рассматривать именно этот случай, на примере получени€ собственной квартиры одиночкой.

ѕринципиально важных момента три:
- рассматриваетс€ иногородний человек - т.е. у него нет жиль€ в городе и ему надо его арендовать
- рассматриваетс€ одиночка - т.е. у него полностью отсутствует помощь родни в виде безвозмездных субсидий на его нужды
- рассматриваетс€ средний человек - т.е. у него доход в точности равен средней зарплате за указанный год.

“.е. у нас - своеобразный ѕремудрый ѕескарь.
fm_myth

¬ отличии от простых схем ќлега, мы возьмем реальные данные.

»так, капитализму в –‘ в 2002 году исполнилось 10 лет. Ќа тот момент лидером уже как два года был ¬ладимир ѕутин. —уровые и беспредельные 90-е прошли и экономика стала развиватьс€.
ѕорфирий ѕескарев приехал из далеких мест Ћенинградской ќбласти - скажем из Ћодейнопольского района - и поступил, скажем, в технологический институт, который закончил в начале 2003 года скажем на химика-технолога.
¬ родных местах в 2003 грусть и тоска, работы по специальности толком нет и оплата мала€. Ќо так как мы в свободной стране, то у человека есть право выбрать где жить и ѕорфирий, привыкший все делать сам и полагающийс€ на себ€, остаетс€ в —анкт-ѕетербурге и находит работу по специальности и жилье.
ѕереучиватьс€ на программиста он не желает так как в основном его работа с пробирками и вс€кими реактивами и пробами.
“акже ѕорфирий - раздел€ет взгл€ды ‘рица на социальный лифт - т.е. он сам платит и сам едет вверх.

ѕричем по ‘рицу он почти что идеал :
- не курит и не пьет - это же трата денег, ненужна€ на пути вверх
- создает себе нагрузку и поддерживает в тонусе организм - ибо в прожиточный минимум входит 620 поездок в год или 2 поездки каждый рабочий день - т.е. дополнительные походы в тот же магазин лучше проводить без трат на общественный транспорт
- следит за своими расходами и экономит ибо только так можно прожить на прожиточный минимум

≈ще бы программирование учил и стал бы программистом - вообще было бы замечательно - но тут, увы, не срослось

ƒавайте и рассмотрим его скорость.

–еальные цифры
fm_table1
¬ данной таблице € свел воедино по годам нужные нам цифры дл€ расчета, а именно:

- средн€€ заработна€ плата - ее вполне можно найти в виде номинально начисленной, но тогда требуетс€ из нее вычесть Ќƒ‘Ћ, чтобы отразить именно то, чем располагает ѕорфирий

- величина прожиточного минимума - ее мне оказалось найти сложнее, скорее она быстрее находитс€ дл€ –‘ целиком, и тогда ее надо скорректировать. я нашел данные за 2004 дл€ ѕетербурга и ввел поправочный коэффициент 1.29 , на который надо домножить российскую цифру. ¬ реале, если брать скажем 2014-2018 года, полученна€ мною цифра будет больше, но оставим ее так как есть - потом € это прокомментирую

- стоимость квадратного метра жиль€ на первичке - это находитс€ на Ѕольшом —ервере Ќедвижимости

- курс доллара ( в данном случае на 29 декабр€ учетного года ) - ибо в начале 2000-х многие расчеты велись в долларах, равно как и пользовались долларовыми депозитами

- стоимость целевой квартиры - ѕорфирий рассчитывает купить себе студию площадью 24 кв.метра, поэтому просто домножаем стоимость метра дл€ учетного года на 24

- стоимость аренды квартиры - вот тут все сложнее, поэтому € модельно вз€л ее по инвестици€м в недвижимость по ставке 6%.
“.е. владелец квартиры желает получить 6% стоимости квадратного метра в год. “огда формула аренды будет така€:

ј ( 1 кв. метра ) = ÷ ( цена 1 кв.метра ) * 1.01 * 0.06 / 12
√де 1.01 - делаем надбавку 10% на стоимость кв.метра дл€ вторички - это более-менее реальный эмпирический коэффициент, что можно посмотреть на том же Ѕольшом —ервере Ќедвижимости чтобы не тащить еще и стоимость вторички.
¬ реале в —анкт-ѕетербурге стоимость квадратного метра может очень сильно отличатьс€ от района к району по типу жилищного фонда поэтому мы ориентируемс€ на советский жилищный фонд - "хрущевки" и "корабли", которые более доступны и там минимальна€ площадь однокомнатной квартиры - 30 кв. метров. »сход€ из нее рассчитываем стоимость аренды в рубл€х и долларах.

- стоимость аренды комнаты - считаем как половину от стоимости аренды квартиры

- накоплени€ в мес€ц дл€ квартиры - это то, что остаетс€ в мес€ц после вычитани€ из чистой зарплаты прожиточного минимума и стоимости аренды квартиры

- накоплени€ в мес€ц дл€ комнаты - это то, что остаетс€ в мес€ц после вычитани€ из чистой зарплаты прожиточного минимума и стоимости аренды комнаты

- процент накоплений дл€ квартиры - это сколько процентов от зарплаты остаетс€ свободным дл€ накоплени€ дл€ случа€ аренды квартиры

- процент накоплений дл€ комнаты - это сколько процентов от зарплаты остаетс€ свободным дл€ накоплени€ дл€ случа€ аренды комнаты

»сходные данные частично готовы.
«а конечный год берем 2018 поскольку 2019 еще не закончилс€.

ѕервые выводы мы можем сделать уже сейчас:
- ¬ариант аренды квартиры даже не рассматриваетс€ - ѕорфирию первых два года тупо не хватает денег на нее. ѕоэтому в дальнейшем он арендует исключительно комнату, даже когда хватает денег на квартиру - ибо зачем тратить лишнее ?

- ѕроцент средств, доступных дл€ накоплени€ растет, однако переваливает за барьер в 50% только за последние пару лет.

“еперь нам потребуютс€ дополнительные данные, поскольку ѕорфирию надо как-то организовать свои накоплени€.

¬арианты у него следующие:

- —текл€нна€ Ѕанка - т.е. он берет наличные деньги и откладывает их. “ут возможен выбор в чем откладывать - в долларах или в рубл€х

- ƒепозит - т.е. он идет в банк и кладет деньги на депозит.

- »потека - т.е. он идет в банк и берет кредит, покупает квартиру, а после выплачивает банку ежемес€чные взносы.

-  вадратные метры. ¬ариант, введенный ‘рицем в его посте
"ѕлан 50%, или как с нул€ стать обеспеченным человеком"
я буду называть его "¬ариант –озовых ѕони" ибо он существует только в воображении.

¬ самом деле, чтобы застраховать покупку квадратных метров от изменени€ цен, надо стать их собственником. ќднако ѕ»‘ жилой недвижимости, который упоминает ‘риц, не закрепл€ет за паем собственности какого-то количества квадратных метров и не может этого делать в принципе, потому что жила€ недвижимость здесь €вл€етс€ всего лишь объектом получени€ дохода - фонд покупает на средства пайщиков набор квартир на стадии первички, возможно даже на этапе котлована, а продает их уже после окончани€ строительства и сдачи - а на разницу живет и платит дивиденды/увеличивает стоимость па€ дл€ пайщиков.

ѕричем та или ина€ конкретна€ квартира в собственности фонда только на этапе этого цикла, т.е. пор€дка трех лет - дальше ее продают и передают в собственность покупателю, что делает невозможным ее нахождени€ в собственности пайщика в виде доли,да и нет юридических
механизмов дл€ этого на уровне законодательства.

ѕоэтому "¬ариант –озовых ѕони" - наиболее правильное название.

„тобы нам оценить эти варианты, а точнее ипотеку и депозит, нам нужны процентные ставки.
ƒл€ кредита мы будем рассматривать кредит на 15 лет.
—тавки депозита мен€ютс€ в зависимости от срока. ѕоэтому в данном случае €, дл€ упрощени€ счета, поступлю так:

- рассматриваем депозит на 1 год ( в долларах и в рубл€х соответственно )

- точное название ставки такое - депозитна€ ставка от 181 дн до 1 года, кроме депозитов Ђдо востребовани€ї, декабрь - именно по ней смотрим процент на учетный год

- ѕорфирий кладет деньги на депозит раз в год в конце года - пусть 29 декабр€

- “.е. он копит в банке на счете до востребовани€ или в стекл€нной банке накоплени€ за год, а потом их кладет

- “.е. в 2003 году ничего он с депозита не получит - это первый раз, когда он кладет

- ”же в 2004 в конце года он переоформл€ет депозит, с полученными процентами по вкладу, добавл€ет годовые накоплени€ и вновь кладет на годовой депозит. ƒалее цикл повтор€етс€.

- ¬ случае долларовых накоплений считаем что копитс€ в рубл€х а в конце года перед тем как положить на счет, конвертируютс€ в доллары по курсу.

—ледующа€ таблица будет содержать нужные нам данные дл€ дальнейших расчетов:

- процентна€ ставка по годовому депозиту в рубл€х

- процентна€ ставка по годовому депозиту в долларах

- процентна€ ставка по ипотечному кредиту в рубл€х

- процентна€ ставка по ипотечному кредиту в долларах - до 2013 года - после скачка доллара брать ипотеку в долларах потер€ло вс€кий смысл

- кредит - 90% стоимости квартиры в 24 квадратных метра. 10 % первый взнос

- ежемес€чный платеж в рубл€х при рублевом кредите

- ежемес€чный платеж в рубл€х при долларовом кредите.¬ данном случае € беру процентную ставку при долларовом кредите, но примен€ю его к кредиту в рубл€х - т.е. это сугубо оценочна€ величина ибо платежи идут в долларах, курс которого изо дн€ в день может мен€тьс€

- % ежемес€чного платежа от зарплаты при рублевом кредите - т.е. сколько процентов уходит от чистой зарплаты на обеспечение ежемес€чного платежа.

- % ежемес€чного платежа от зарплаты при долларовом кредите

- накоплени€ за год в рубл€х

- накоплени€ за год в долларах по курсу 29 декабр€

”средненные процентные ставки на ипотеку в прошлом € нашел начина€ с 2005 года, впрочем по тем правилам надо было внести первый взнос в 10% и у нашего ѕорфири€ ранее 2005 средств на него с гарантией не будет.

»так, смотрим на “аблицу 2
fm_table2
¬торые выводы, которые мы можем сделать уже по ней:
- ¬ случае долларовой ипотеки ежемес€чный платеж ниже ( до скачка доллара ) ввиду более низкой процентной ставки

- ѕорфирий физически не сможет вз€ть ипотечный кредит - банк ему его не даст. »бо по правилам банка ежемес€чный платеж не должен превышать 40% ежемес€чного дохода, но как мы видим, в самом минимальном случае это 48% от зарплаты.
ѕричем если часть зарплаты выплачиваетс€ в конверте - т.е. зарплата "сера€" - то вдвойне не сможет.

»того ѕорфирий либо также снимает комнату до старости, либо должен рассматривать иные случаи получени€ жиль€.

ѕо факту у ѕорфири€ остаетс€ только два варианта, если он не владеет финансовыми инструментами, как большинство населени€ - класть деньги на депозит либо копить в стекл€нной банке. ¬прочем, возможен и вариант комбинированный - накоплени€ плюс ипотека, как только накоплени€ позвол€т оплатить весомую часть кредита, чтобы понизить ежемес€чный платеж.

—ледующим шагом мы это и рассмотрим.

—начала посмотрим накоплени€.
¬ данной таблице представлены суммарные накоплени€ и что они означают - т.е. по каждому учетному году мы берем стоимость квадратного метра и переводим накоплени€ в рубл€х, в квадратные метры. Ќакоплени€ в долларах мы переводим в рубли по курсу и тоже переводим в квадратные метры
fm_table3
ќбозначени€:
- —Ѕ ( руб ) - "—текл€нна€ банка", накоплени€ в рубл€х
- —Ѕ ( руб ) кв.м - "—текл€нна€ банка", накоплени€ в рубл€х, переведенные в квадратные метры
- —Ѕ ( $ ) - "—текл€нна€ банка", накоплени€ в долларах
- —Ѕ ( $ ) руб - "—текл€нна€ банка", накоплени€ в долларах, переведенные в рубли
- —Ѕ ( $ ) кв.м - "—текл€нна€ банка", накоплени€ в долларах, переведенные в рубли и квадратные метры

- ƒ ( руб ) - ƒепозит в рубл€х
- ƒ ( руб ) кв.м - ƒепозит в рубл€х в квадратных метрах
- ƒ ( $ ) - ƒепозит в долларах
- ƒ ( $ ) руб - ƒепозит в долларах, переведенных в рубли по курсу
- ƒ ( $ ) кв.м - ƒепозит в долларах, переведенных в рубли по курсу и в квадратные метры

“акже мы учтем "¬ариант –озовых ѕони" - т.е. случай ‘рица ћоргена:
- ¬–ѕ кв.м - квадратных метров в год - годовое накопление поделенное на стоимость квадратного метра.
- ¬–ѕ кв.м сумм. - суммарно накопленных квадратных метров
—тоимость квадратного метра, разумеетс€, беретс€ по учетному году.

–ассмотрим итоги накоплени€
- самый худший вариант накоплени€ - —текл€нна€ Ѕанка в рубл€х - накопленных средств не хватит на покупку студии 24 кв.м даже за 16 лет накоплений.

- второй по неэффективности - ¬ариант –озовых ѕони ‘рица ћоргена - требуема€ площадь достигаетс€ только на 16 год накоплений. ≈сли вы хотите инвестировать и разбогатеть - то дес€ть раз подумайте, прежде чем воспользоватьс€ его советами. ј лучше не пользуйтесь.

- вариант "патриотичного" ( а ќлег любит все зарубежный статьи, где исчисление ведетс€ в долларах переводить в рубли ) рублевого депозита позвол€ет достичь нужной суммы через 15 лет накоплений

- вариант долларовой —текл€нной Ѕанки позвол€ет достичь нужной суммы через 13 лет накоплений

- самый лучший вариант - "непатриотичного" долларового депозита - он позвол€ет достичь аж площади однушки-хрущевки на 13 год накоплений.

- безусловно долларовое накопление съиграло из-за скачка доллара после 2013 года

»так, если ѕорфирий хочет как можно скорее получить в собственность квартиру, то ему надо было думать о себе, а не о национальной валюте, если он начал это делать в 2003 году.
ќднако минимальный срок депозитного накоплени€ - 13 лет.
”читыва€ что обычный срок сдачи квартиры - 3 года - то вселитс€ он в нее через 16 лет.
¬ случае же долларового депозита у него есть вариант купить квартиру поменьше на вторичке и вселитьс€ через 13 лет.
Ёто - самый быстрый вариант без кредитного бремени.

–ассмотрим теперь комбинированный случай - т.е. привлечение ипотеки.
“ипичное требование банков - 10% первый взнос. ѕо таблице ранее легко видно, что дл€ этого надо "накопить" 2.4 квадратных метра, и во всех вариантах накоплени€ это наступит в 2008 году. т.е. 6 лет ѕорфирий только копит.

–ассмотрим ежемес€чный платеж и его процент от зарплаты на кредит на остаток от стоимости квартиры.
fm_table4
ќп€ть же, типичное требование банка дл€ выдачи кредита - что ежемес€чный платеж не должен превышать 40% от ежемес€чной зарплаты.
 ак можно видеть - как по рублевой так и по долларовой ипотеке - такой вариант наступит только в 2013 году. » даже дл€ —текл€нной Ѕанки с рубл€ми он будет доступен в 2015.

»того:
ѕорфирий станет счастливым обладателем квартиры в кредит в 2013 году - т.е. через 11 лет
ј сможет вселитьс€ в нее примерно через 14 лет.

 апиталистические Ћимитчики.
ќлег ћакаренко любит рассказывать как плохо было в ———–, в котором он, правда, толком и не жил, так как застал его в основном в младшем школьном возрасте да и то - уже времена ѕерестройки.
 ак известно, Ћенинград в годы ———– был лимитным городом - т.е. попасть иногороднему можно было на те предпри€ти€, где были лимиты - т.е. предпри€тие брало иногородних и предоставл€ло им общежитие.
ѕо правилам человек должен был отработать на этом предпри€тии 5 лет и далее имел право встать на очередь на получение жиль€. —реднее врем€ получени€ жиль€ было 8 лет.
»того - лимитчик всел€лс€ в свою квартиру в среднем через 13 лет.

‘ормально выше рассмотренный ѕорфирий, при правильной финансовой политике, тоже может получить квартиру через 13 лет, причем у него будет даже два плюса перед советским коллегой:
- он может мен€ть работу, а не ограничен одним предпри€тием
- он может мен€ть место жительства при аренде, а не ограничен общежитием предпри€ти€

Ќо это только на первый взгл€д.

ѕринципиальна€ разница тут в том, что лимитчик может тратить ¬—≈ свободные деньги после прожиточного минимума и оплаты общежити€ ( которое стоило очень дешево ) по своему усмотрению - хоть бухать или ходить по ресторанам, хоть делать подарки девушкам и кататьс€ по турпутевкам, хоть копить.
ѕорфирий всего этого лишен.

ƒл€ сравнени€ возьмем коллегу ѕорфири€ - ≈влампи€  алининского, который живет с родител€ми в  алининском районе ѕетербурга.
≈влампий отдает родител€м свой прожиточный минимум, а остальное тратит на свое усмотрение.
fm_table5
ƒанна€ таблица показывает, на какую сумму он может купить товаров и услуг, которых капиталистический рынок предоставл€ет ему в изобилии. Ќапример он может накопить денег и через 4 года купить более-менее сносную машину за 7000 долларов, а потом каждый год отдыхать в “урции или даже дальше, посещать уютные кафе ѕитера и пить крафтовое пиво.
¬ сумме ≈влампий купит товаров и услуг аж на 2 млн рублей, по сравнению с аскетичным ѕорфирием, который считает каждую копейку и копит.

ѕочувствовали разницу ?
–азумеетс€ в ———– не было такого изобили€ товаров и услуг, но лимитчик также тратил свободные деньги по своему усмотрению

ј теперь посмотрим, чтобы было у лимитчика, если бы он вел аскетичный образ как и ѕорфирий.
ѕусть »ннокентий ѕескарев-—оветский приехал в Ћенинград в 1971 году и устроилс€ на завод с общежитием.
Ќа необходимые расходы - общежитие, питание, одежда - он тратит 50% своего заработка, а остальное - откладывает на сберкнижку. ѕроцентов на нее толком не набегает, поэтому считаем просто нарастающим итогом.
fm_table_ussr
„то же мы имеем ? :
ќднокомнатна€ кооперативна€ квартира в Ћенинграде тогда стоила пор€дка 6500 руб.
ƒл€ постановки на очередь надо было внести 30% первый взнос - или 1950 руб
Ёта сумма у »ннокенти€ окажетс€ на счету уже на третий год накоплени€.
ј к моменту окончани€ лимита у него будет уже аж 4100 руб, т.е. он сразу может встать на очередь в кооператив и получить ее еще через три года.
“.е. через 7 лет »ннокентий уже в собственной квартире.
Ќо даже если его не поставили в очередь, то через 8 лет у него есть средства дл€ выкупа всего па€ т.е. готовой квартиры - а их вполне себе продавали. ¬ крайнем случае он может купить частный дом в Ћенинградской области.
ƒаже если »ннокентию не хочетс€ жить в общежитии - он может сн€ть комнату за 30 руб в мес€ц ( как мы помним современный ѕорфирий тоже снимает именно комнату ) - дл€ учета этого надо просто вычесть по 360 руб каждый год из накоплений.
Ќа итоговых цифрах по части сроков это особо не скажетс€ в плане первого взноса или покупки па€

»того:аскетично-эконом€щий иногородний гражданин ———–, приехавший по лимиту в Ћенинград, мог вселитьс€ в отдельное жилье через 7-8 лет.
—равните это с 13 годам в самом быстром случае без финансового бремени дл€ –‘ сейчас
—корости "социальных лифтов" можете оценить сами.

«амечани€ относительно прожиточного минимума
 ак € уже выше говорил, дл€ рассчета прожиточного минимума в ѕетербурге € вз€л цифры по –‘ и умножил их на 1.29.
¬ реальности немножко не так.
Ќапример, если прожиточный минимум за 2018 год у мен€ получилс€ 14 328,27 руб, то если посмотреть на портал јдминистрации ѕетербурга мы увидим что в среднем за 2018 год получитс€ 12 041,15 или на 2 287,12 руб меньше.
Ќо с другой стороны цена аренды однокомнатной квартиры в 30 кв. м у мен€ получилась 16 340,64 руб в то врем€ как за такую цену ее найти в ѕетербурге не так просто - будет мало предложений. ¬ среднем же цена будет от 18-20 тыс рублей.
“аким образом сумма увеличенного прожиточного минимума и аренды более-менее отражает реальные цены в последние несколько лет
ƒл€ ранних годов цифры получаютс€ несколько заниженные скажем в 2003 у мен€ получилась цена аренды в 117 долларов, но реально цены были пор€дка 150-180 долларов, т.е. это така€ аренда близка€ к минимуму чем к среднему по "хрушевкам"/"корабл€м".



источник - yacc11yacc11 
[0 ссылок 50 комментариев 3500 посещений]
читать полный текст со всеми комментари€ми
ћетки:  

 

ƒобавить комментарий:
“екст комментари€: смайлики

ѕроверка орфографии: (найти ошибки)

ѕрикрепить картинку:

 ѕереводить URL в ссылку
 ѕодписатьс€ на комментарии
 ѕодписать картинку