Ждать или покупать? Продолжаем смотреть дома

Пятница, 04 Ноября 2022 г. 11:21 + в цитатник

В предыдущем посте я написал, что мы начали искать дом для покупке в городи Сент-Джордж, штат Юта. Лидером наших симпатий стал дом на Gila Drive за 600k. С тех пор мы посмотрели с агентом Джереми ещё шесть домов, из которых нам три понравились, но один уже ушёл с рынка. Итого домов просмотрено – 8, потенциальные кандидаты на покупку – 3. По зиллоу выходит, что смотреть больше нечего: все дома, которые сейчас на рынке или хуже, или сильно дороже. Надо решать: покупать или ждать.

В воскресенье мы отправились в соседний город Hurricane, чтобы прикинуть, есть ли смысл смотреть дома там. Нас интересовал новый район, который застраивается к северу от резервуара Sand Hollow. В пятницу-субботу там плавали в рамках чемпионата по триатлону, а мы за полгода так туда и не добрались: не любители мы лезть в воду. Но прогуляться вдоль воды я люблю:

Само озеро нас устроило: его можно обойти кругом по насыпи и пляжу, виды на горы во все стороны, плавают птички и рыбаки. Но Sand Hollow представляет собой парк штата, поэтому к резервуару есть только один доступ через дорогу с будкой рейнджеров, собирающих плату за въезд. Никакой пешеходной или велосипедной дорожки из города нет, что сильно снижает привлекательность тех мест в плане покупки дома:

3. (3 - потому что дома 1 и 2 мы посмотрели в пятницу). Тем не менее в понедельник решили с агентом посмотреть самые интересные дома в Hurricane, чтобы не чувствовать, что что-то упустили и ещё лучше понять, как соотносить описание на зиллоу с реальностью. Первый дом, который мы посмотрели, получил от нас прозвище «серый дом»:

Меня он заинтересовал тем, что за приемлемую цену (630k) он заметно больше, чем первый дом, который мы насмотрели на прошлой неделе (на 369 кв. футов или 34 м²). Но из фото на зиллоу было неясно, какие там виды с заднего двора. Они оказались скверными: соседи со всех сторон, включая балкон второго этажа, от которого никаким разумным забором не отгородиться. И весь дом произвёл удручающее впечатление: не понравился ни планировкой, ни архитектурой и не чувствовалось, что он больше. У него есть дополнительная четвёртая спальня, поэтому сами комнаты все равно маленькие.

4. Второй дом в понедельник мы смотрели совсем рядом в том же районе у озера. Так как его продаёт агент по имени Nikolay Rastopchin, я стал называть его растопчинский дом:

Вы сразу можете заметить огромный гараж для RV (recreation vehicle – «дом на колёсах»). У меня первая мысль была, что внутри можно будет поставить спектрометр ЯМР :) А если серьёзно, то нам пока такой гараж не нужен. В остальном дом оказался не так плох: потолки высокие, заборы высокие, всё более-менее новое, задний двор большой, хоть и с газоном (сейчас в Юте домовладельцам доплачивают, если они откажутся от газона: неразумно поливать их в пустыне). Но рядом проходит широкая дорога, которая будет шуметь и потенциально становиться всё оживлённее в будущем. И стоит этот дом 675k. Мы временно поставили его на место №2 после дома на Gila, но только, если цена снизится в будущем. В целом, район там новый, но неживой и изолированный, до озера близко, но пешком не дойти, а до всего остального далеко:

5. А дальше мы поехали смотреть дом, про который нас агент предупреждал, что в его ремонт придётся вкладывать ещё много денег, но я очень хотел посмотреть дом над каньоном (ценой 595k):

Сзади дома открываются виды на каньон реки Вёрджин и окрестные горы, какие и в домах за миллион найти сложно:

Но это оказался единственный плюс этого дома. Он построен в 1992 году и продаётся без ремонта. Во всех деталях, включая запах, чувствуется, что это старый дом (после того, как мы уехали из Питтсбурга, мы привыкли жить в новостройках). Верхний этаж ещё более-менее, ради видов жить можно:

Но подвальный этаж – это какой-то dungeon из ролевой игры: тёмный, страшный, запутанный. Спальни без окна или с таким окном, что лучше бы его и не было. Тут как ни перестраивай, непонятно, что с этой частью дома делать. К тому же задний двор ориентирован на север: на балконе с видами и в самом доме было холодно. Внизу под обрывом валялся мусорный бак: надо всё крепить, чтобы ветром не снесло в бездну. И весь райончик старый, с разномастными домами и лающими собаками. Такой контраст с прилизанными Green Springs и Dixie Springs, которые мы смотрели до этого.

6. В понедельник мы собирались смотреть только эти три дома, но разговорились с агентом, что недалеко от дома на Gila мы видели на зиллоу ещё дом у школы, который сильно больше, а стоит столько же (600k при Zestimate 677k: обычно продают дома на 25k дороже, чем их оценивает зиллоу, а не дешевле на 77k). Джереми сказал, что раз нам возвращаться мимо этого дома, почему бы в него не заехать и посмотреть уже сегодня:

Но на месте он долго не мог найти ключ, в итоге обнаружил, что задняя дверь в дом не закрыта, так мы внутрь и проникли. Если судить по истории на зиллоу, хозяева всё лето пытались его сдать, снизили месячную оплату с $2820 до $2550, то так и не сдали. Дом несколько месяцев стоял пустой, они поняли, что бум недвижимости в Сент-Джордже закончился и решили продавать. За 600k дом нам понравился. Его главный минус: узкий задний двор и соседство с школой Монтессори (небольшая частная школа, которая преподаёт по особой системе). Но виды на овраг живописные, и эта территория не будет застроена:

Играющих в школе детей почти не было слышно. Игровые площадки на дальнем от дома конце, а на ближнем парковка, но её соседство можно пережить. Мы серьёзно задумались. Дом в том же районе, что и Gila, может, на чуть более оживлённой улице, но значительно больше и светлее. Агент обратил наше внимание на трещину под козырьком на заднем дворе, но в остальном для дома 2012 года постройки он выглядел хорошо:

Как сказал мой брат: «Было проще, когда нам нравился один дом, а так получается дилемма». Я уже собирался писать отдельный пост, чтобы обсудить в жж плюсы и минусы двух домов, но на следующее утро агент написал, что этот дом сняли с рынка (но забыли убрать с сайтов), почему мы и не могли найти ключи. Хозяева решили продолжать его сдавать. Дилемма разрешилась сама собой.

Мы ещё раз прошлись по зиллоу со всевозможными фильтрами и пришли к выводу, что во всём округе остаётся всего два дома, которые мы хотели бы посмотреть лично. Всё, что нам присылал агент, мы забраковывали: районы не те, виды не те, цена высокая. Джереми и сам соглашался, что побить дом на Gila в плане видов, расположения и цены очень сложно.

7. В среду мы поехали смотреть те два выбранные нами дома в город Айвинз (Ivins, UT), где уже смотрели дом в пятницу и не раз бывали до этого на мюзиклах. Первый дом по названию улицы получил прозвище Чупароса (был бы Чупакабра, надо было бы брать):

За всю неделю было два часа дождя и именно в эти два часа мы умудрились назначить просмотр домов. По сравнению с Gila дом на Chuparosa меньше (на 100 кв. футов) и дороже (на 34k), но там нет HOA, газона и внутри дом нам не показался маленьким, зато заметно светлее, несмотря на плохую погоду (окна большие, козырёк меньше). Горы видно, на входе декоративные ворота и смешные кактусы:

При равной цене мы бы снова сильно задумались, но пока Чупаросе присвоили №2. Главный запасной вариант, особенно если цена ещё снизится (женщина, которая его продаёт, сама работает агентом по недвижимости, но она переезжает в Айдахо). Из минусов, что близко соседи: с заднего двора есть места, где видны их окна. Район продолжает строиться и в плане ежедневных прогулок не совсем понятно, куда будет удобно и приятно ходить.

8. Последний просмотренный нами дом снова по названию улицы получил название Кордеро:

Это большой дом (2742 кв. фута, на 900 больше, чем Gila), но старше (2003 год, Gila – 2018) и выставлен дороже (за 650k, Gila – 600k). Агент сказал, что этот дом на Кордеро нынешние владельцы купили в 2019 году за 425k (я проверил по нашей бухгалтерии: нет, не было у нас тогда таких денег), начали его продавать 1 сентября этого года за 720k и с тех пор дважды скинули цену. В этом доме нас больше всего покорил задний двор:

Так-то он привычный для южной Юты: без газона и бассейна, что уже плюс. Но сзади нет никаких соседей и на 180 градусов открывается панорамный вид гор и пустыни. Агент узнавал в городе, что эта земля не будет застроена. Там даже есть трейл, чтобы пойти гулять по природе сразу с заднего двора:

А если убрать один куст, то будет ещё и вид на Red Mountain (не то, чтобы я хотел убирать что-то из деревьев; там ещё и огромная пальма на переднем дворе есть):

Вот тут мы крепко задумались: такие виды тут редкость. И с ними мы точно будем чувствовать, что живём в южной Юте, а не в четырёх стенах. Но сейчас продаётся не только этот дом, но и соседний. Может, совпадение, а, может, люди что-то знают. Что бы ни говорил агент, было видно, что в пустыне за домом намечается большое строительство гольф-резорта Black Desert («Чёрная пустыня»). Вот его мастер-план, на которым я красной точкой слева обозначил расположение дома на Кордеро:

Да, до ближайшей дороги будет 250 метров, а до строений 300 метров. Когда мы начинали искать дом, я говорил, что хотел бы, чтобы до соседей было минимум 3 метра, а ещё лучше 10. И виды на горы никаким полем для гольфа не закроешь. Кто вообще придумал делать поля для гольфа среди лавовых полей (кран вдалеке слева строит главное здание резорта):

Мы бы не так долго думали и изучали детали, если бы сам дом не был заметно старше, чем на Gila. Не такой старый и пахучий, как дом 1992 года над каньоном, который мы смотрели в понедельник, но что-то в нём есть такое, почему этот дом не радует. Вот Gila или Chuparosa такие новенькие и приятные, что покупай и сразу живи. А на Cordero хочется всё перекрасить, поменять на полах ковры (и плитку?), бытовую технику, кондиционеры, которые, кажется, 20 лет не меняли:

И огромный вопрос, готовы ли мы соглашаться на дополнительную возню и траты ради панорамных видов на пустыню, откуда неизвестно кто может приползти?

Мы могли бы его купить и, продолжая снимать таунхаус, несколько месяцев делать ремонт под свой вкус и стиль. Зато потом были бы владельцами 10 соток (0,26 акра) с настоящими ютовскими видами, а не кусочком гор, видимых из угла заднего двора. И район у Cordero не такой неплохой.

Так что у нас снова дилемма. Gila, несмотря на HOA, для нас лучше, чем Chuparosa. Они очень похожи и их легко сравнивать. А вот Cordero – совсем другой дом: большой, но требующий переделок. Сегодня во время прогулки мы долго обсуждали: хотим ли мы ввязываться в ремонт, или это развлечение не для нас, и нам важнее получить всё под ключ, въехать, включить компьютеры и продолжить жить привычной жизнью, иногда выходя на задний двор, чтобы полить кактусы.

Надо бы посмотреть Cordero ещё раз в солнечную погоду. Я даже подумывал: не связаться ли нам с контракторами и спросить их оценку, сколько будет стоить привести такой дом в состояние «как новый». Но я и так представляю, что это будет стоить от 20k до 120k в зависимости от наших хотелок. И на месте контрактор нам не скажет ничего такого, что однозначно разрешило бы дилемму.

Надо будет обсудить наши соображения с агентом, но мы склоняемся к такому плану действий: предложить за Cordero 500k (на 150k меньше, чем они сейчас просят), потому что рынок просел, все ждут падения цен на дома, а мы платим наличными, без ипотеки, но нам в этом доме сейчас неуютно, он не чувствуется как идеальный дом, будем всё ломать и перестраивать, поэтому деньги понадобятся на ремонт. И вообще у них стройка на заднем дворе начинается. Дадут нам такую скидку – купим. Не дадут – будем дальше думать. Можно в свою очередь предложить за Gila 550k (и 5k за мебель). Там на ремонт тратиться не надо, но за кеш в ожидании рецессии 50k они могли бы скинуть. А про мебель мне многие комментаторы написали, что она не стоит 20k, которые за неё просят. Если цены через полгода точно упадут, как пугают те же комментаторы, то должны согласиться?