-ѕоиск по дневнику

ѕоиск сообщений в Topbot

 -ѕодписка по e-mail

 

 -—татистика

—татистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
—оздан: 22.04.2008
«аписей: 50149
 омментариев: 7717
Ќаписано: 180241


"Ќовостройки" - это не квартиры!

—реда, 12 ƒекабр€ 2018 г. 18:00 + в цитатник

Ќадо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сид€т матерые «аналитики» рынка недвижимости.

Ќќ¬ќ—“–ќ… » – Ё“ќ Ќ≈  ¬ј–“»–џ!

Ќќ¬ќ—“–ќ… » – Ё“ќ Ќ≈  ¬ј–“»–џ!

Ќќ¬ќ—“–ќ… » – Ё“ќ Ќ≈  ¬ј–“»–џ!

¬прочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом  по€вл€ютс€ новости а-л€ «почему подорожают квартиры на ранней стадии  строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

» здесь непон€тно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между  квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно ввод€т  народ в заблуждение, пыта€сь обосновать рост цен, там, где его нет в  помине.

“о, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать  «недостройками» - так гораздо точнее. ј еще правильнее сказать, что это ќбещание застройщика построить и передать квартиру покупателю  или фьючерс на квартиру. ƒл€ простоты мы так и будем коротко называть  его в дальнейшем – ‘ьючерсом, по аналогии с деривативами (производными  финансовыми инструментами).

„то отличает ‘ьючерс от квартиры? Ћюбому мало-мальски трезвому человеку €сно, что дистанци€ между ними огромного размера.

 вартира – это физический объект, в котором можно жить. »ли можно сдавать ее и получать арендный доход.

‘ьючерс – это просто бумажка, котора€ может материализоватьс€ в  квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоватьс€, в  зависимости от вашего везени€ и устойчивости застройщика.


¬ квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. ¬о фьючерс вы  тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в  воздухе – этого никто не знает.

»ными словами, совершенно различны риски владени€  вартирой и ‘ьючерсом.

” нас люб€т повтор€ть, что квартира – самый безопасный актив.  ƒопустим, это так (хот€ это не так), но почему-то те же люди, которые с  пеной у рта доказывают, что безопасней вложений в недвижимость ничего  нет, как ни в чем не бывало покупают вместо этого ‘ьючерс, на который  надежность недвижимости €вно не распростран€етс€.  ѕотому что

Ќќ¬ќ—“–ќ… »   - Ё“ќ Ќ≈  ¬ј–“»–џ.

“акже совершенно различен правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участи€.

ƒƒ” не делает вас собственником квартиры – потому что квартиры нет;  это лишь об€зательство застройщика передать вам квартиру по окончанию  строительства.

Ќо, что вызывает, пожалуй, наибольшее непонимание (про риски  большинство граждан все-таки смутно догадываютс€), так это  принципиальные отличи€ в ценообразовании между  вартирой и ‘ьючерсом.

 вартира, как известно – физический объект длительного пользовани€,  поэтому ее свойства мало измен€ютс€ во времени. ¬ы купили квартиру и  через три года ее же продали. ‘изические свойства ее не изменились  (небольшой износ не в счет). ѕоэтому говорить о динамике цен более-менее  корректно.

‘ьючерс на квартиру – это финансовый инструмент с некоторыми специфическими свойствами.

ќдно из таких свойств – мен€ть свою цену в зависимости от того,  каковы шансы на достройку дома, а также от того, сколько времени  осталось до ввода здани€ в эксплуатацию.

ѕримерно так же как облигаци€ растет в цене по мере приближени€ даты  выплаты купона. »ли акци€ растет в цене, когда близитс€ дата дивидендной  отсечки.

“ак и наш ‘ьючерс будет дорожать, пока наконец дом не будет достроен,  и счастливый собственник не станет всамделишным обладателем квартиры.

ќчевидно, что ‘ьючерс продаетс€ дешевле готовой квартиры, отража€  возможные риски недостро€. Ќо это лишь одна, и не сама€ главна€ причина.

 ак известно, застройщики продают населению фьючерсы с дисконтом к  цене готовой квартиры, поскольку нуждаютс€ в финансовых ресурсах на  строительство дома. ” них есть альтернатива – заключить с населением  ƒƒ”, продав «квартиры» со скидкой, либо вз€ть кредит в банке и продать  готовые квартиры по рыночной цене, но заплатив процент банку. ѕоэтому  €сно, что дисконт по ‘ьючерсу – не что иное, как завуалированные  процентные затраты застройщика. ќни будут тем выше, чем больше врем€  пользование деньгами и чем выше банковский процент. ѕоэтому чем больше  времени до окончани€ срока строительства, тем бќльшим будет дисконт.

¬от мы и разгадали нехитрую загадку, отчего «новостройки дорожают по  мере строительства». Ёту мантру повтор€ют очень многие и очень часто –  но мало кто понимает, что это просто одно из свойств ‘ьючерса.  –азумеетс€, к росту цен на квартиры это не имеет никакого отношени€,  потому что

Ќќ¬ќ—“–ќ… » Ё“ќ Ќ≈  ¬ј–“»–џ!

Ёто всего лишь фьючерс, растущий по мере приближени€ времени погашени€. ƒа, € вынужден вновь это повторить.

—мешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к  полному бедламу в аналитике. ћожно анализировать отдельно вторичный  рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают  квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотна€ вещь.

 стати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают квартиры на  котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию строительства,  зарабатывают на недвижимости. ƒа, они порой зарабатывают (если не  остаютс€ без штанов), но не на недвижимости – консервативном активе – а  не рискованных финансовых операци€х.

—м. также:

Ќафига козе ба€н: зачем дольщики упр€мо лезут в новостройки
¬сех пугают, что отмена "долевки" приведет к росту цен. Ќе бойтесь: цены сниз€тс€!



источник - monstrt_amadeymonstrt_amadey 
[1 ссылок 62 комментариев 5751 посещений]
читать полный текст со всеми комментари€ми
ћетки:  

 

ƒобавить комментарий:
“екст комментари€: смайлики

ѕроверка орфографии: (найти ошибки)

ѕрикрепить картинку:

 ѕереводить URL в ссылку
 ѕодписатьс€ на комментарии
 ѕодписать картинку